Escrituras de una casa en 2026: cómo saber si están en regla, sacar una copia y escriturar si no tienes

Qué es la escritura y por qué tiene que estar inscrita

La escritura pública es el documento en el que un notario hace constar un acto sobre tu casa: una compraventa, una herencia, una donación. El original se queda en el protocolo, los libros donde el notario asienta lo que se firma ante él. Tú recibes un testimonio, una reproducción autorizada con su firma y su sello, y ese es el documento que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

La inscripción es lo que hace valer tu propiedad frente a los demás: según el Código Civil Federal, lo que debe registrarse y no se registra no produce efectos en perjuicio de terceros (art. 3007), y los códigos estatales siguen esa lógica. Sin inscripción quedas expuesto si alguien más registra primero, y te frenan al vender, heredar o pedir un crédito.

Cómo saber si tu casa está escriturada e inscrita

Empieza por tus papeles. Un testimonio inscrito trae los datos del Registro Público: fecha, número de entrada y, por lo general, el folio real del inmueble. Si solo tienes un contrato privado, recibos o la boleta del predial, la casa no está escriturada a tu nombre.

Si dudas, pregunta al Registro Público del estado. En la Ciudad de México, con las cuotas 2026 del Código Fiscal (art. 198):

• Certificado de libertad o existencia de gravámenes: $849 ordinario o $1,700 urgente.
• Copia certificada de los asientos de un folio: $2,099.
• Certificado de no inscripción: $540 por cada periodo de cinco años que se revise.

Cómo consultar el folio y cuánto cuestan las copias en otros estados lo explicamos en la guía del Registro Público de la Propiedad.

Si ya tienes el folio y quieres seguir las inscripciones anteriores de la finca, consulta cómo solicitar su historial registral.

Si perdiste tus escrituras: segundo testimonio o copia certificada

No necesitas un juicio. La notaría que otorgó la escritura puede darte un segundo testimonio o una copia certificada si fuiste parte del acto o eres su heredero, sin autorización judicial; así lo prevé, por ejemplo, la Ley del Notariado de la CDMX (art. 149). Lleva tu identificación y lo que sepas: número de escritura, fecha y notaría.

Si la escritura es antigua, quizá la notaría ya no tenga el libro. En la Ciudad de México, el notario guarda sus libros cinco años después del cierre y luego los entrega al Archivo General de Notarías (art. 96). Ahí, quien acredite su interés legítimo obtiene el testimonio o la certificación por $4,213 en 2026 (Código Fiscal, art. 214).

En el Estado de México, el Archivo General de Notarías depende del IFREM: vas en persona y acreditas tu interés jurídico. En otros estados el archivo puede llamarse distinto; búscalo en el portal del gobierno estatal.

Cuánto cuesta escriturar

Tres conceptos se llevan casi todo el gasto:

1. Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI). Lo paga quien adquiere y lo fija la ley de cada estado; casi siempre lo cobra el municipio. El notario lo calcula y lo entera por ti.
2. Derechos del Registro Público. En la CDMX, inscribir una compraventa cuesta $25,098 en 2026, con cuotas desde $2,505 para inmuebles de valor bajo (art. 196).
3. Honorarios del notario, más avalúo y certificados. En la CDMX se rigen por un arancel publicado en la Gaceta Oficial (Ley del Notariado, art. 15).

Así queda el ISAI 2026 con una base de $1,000,000, según nuestro cálculo con la tarifa oficial; el definitivo lo hace tu notario.

Lugar	Cómo se calcula	Impuesto
Ciudad de México	Tarifa progresiva de 11 rangos (Código Fiscal, art. 113)	Unos $43,500
Saltillo, Coahuila	3 % (Ley de Ingresos 2026, art. 3)	$30,000
Mérida, Yucatán	2.5 % hasta $800,000 y 3.5 % sobre el excedente (Ley de Hacienda municipal, art. 60)	$27,000
Estado de México	Tarifa de 12 rangos (Código Financiero, art. 115)	Unos $16,900

La base no siempre es el precio: en la CDMX es el valor más alto entre el precio, el catastral y el avalúo, y en el Estado de México, el mayor entre el catastral y el de la operación.

Pregunta por reducciones. En Saltillo pagan 0 % las herencias entre padres, hijos, abuelos y nietos o al cónyuge, y la vivienda de interés social comprada con crédito del Infonavit o del FOVISSSTE que cumpla los requisitos. En la CDMX, los herederos con una casa de valor catastral de hasta $2,417,272 tienen 80 % de reducción en el ISAI y los derechos registrales (art. 275 Ter).

Cómo escriturar una casa que no tiene escrituras

El camino depende de por qué no hay escritura:

• Compraste con contrato privado. Busca al vendedor o a sus herederos y formalicen la compra ante notario. En la CDMX, escriturar así una vivienda de valor catastral de hasta $2,417,272 tiene de 10 % a 60 % de reducción en el ISAI y los derechos registrales (art. 275 Bis), y los notarios cobran tarifas reducidas en la Jornada Notarial y en los programas de regularización (Ley del Notariado, art. 18).
• El dueño registrado murió. Primero va la sucesión, que deja la casa a nombre de los herederos; después puede venderse o escriturarse.
• Tu colonia es irregular o el terreno era ejidal. El INSUS opera en 2026 el Programa para Regularizar Asentamientos Humanos, con reglas en el DOF, para lotes en zonas con marginación urbana donde el Instituto puede regularizar. Piden CURP, acta de nacimiento, un cuestionario socioeconómico y probar que posees la vivienda.
• Llevas años ahí como dueño, sin papeles. Queda la usucapión: un juicio contra quien aparece como propietario en el Registro. Si el juez la declara, la sentencia se inscribe y te sirve de título (Código Civil Federal, arts. 1156 y 1157).

Los estados tienen sus propios programas. En la CDMX, quien está en los programas de regularización territorial no paga ISAI ni derechos registrales (art. 271); las reducciones de la ciudad se tramitan con constancia de la Dirección General de Regularización Territorial. En el Estado de México, el IMEVIS regulariza predios habitacionales fuera de zonas de riesgo por escrituración notarial, por inmatriculación administrativa si el predio no está inscrito en el IFREM (te acredita como poseedor, no como dueño) o con un juicio de usucapión que el propio Instituto promueve.

Ojo. Solo un notario otorga escrituras y solo un juez dicta una usucapión. Desconfía de quien ofrezca «escrituras rápidas» por fuera y no pagues sin recibo de la notaría o del organismo oficial.

Ya con tu escritura, pregunta por el testamento público simplificado, que puede ir en el mismo instrumento; lo explicamos en la guía del testamento.

Si tu casa tiene crédito Infonavit o FOVISSSTE

Al terminar de pagar, la casa es tuya, pero la hipoteca sigue anotada en el Registro Público hasta que se cancela, y sin ese paso te frenarán al vender, donar o heredar.

• Infonavit. En Mi Cuenta Infonavit, sección Mi Crédito, genera la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca con tu escritura digitalizada; vale 180 días. Según tu estado, la llevas a una notaría del Índice de Excelencia en el Servicio (INEX) o al Registro Público, después de que el Infonavit valide tus documentos (Centro de Ayuda del Infonavit).
• FOVISSSTE. Con tu constancia de finiquito y tu escritura, el Fondo emite un oficio de instrucción al notario. El trámite es gratuito, pero pagas los derechos por inscribir la cancelación (ficha oficial).

Los gastos de escrituración que cubre cada crédito están en las guías del crédito Infonavit y del crédito FOVISSSTE.