Avalúo catastral y valor catastral 2026: qué son, cómo consultarlos y cómo corregir un valor mal calculado

Qué es el valor catastral y quién lo fija

El valor catastral es la cifra que la autoridad le asigna a tu terreno, casa o departamento para cobrar las contribuciones sobre la propiedad: el predial, el impuesto que paga quien compra y algunos derechos del Registro Público. No es el precio al que venderías, sino un valor fiscal calculado con las mismas reglas para todos los inmuebles de una zona.

Sale de las tablas de valores unitarios de suelo y construcción. La de suelo dice cuánto vale el metro cuadrado de terreno en cada zona o colonia catastral; la de construcción, cuánto vale el metro construido según su uso, su tipo y su calidad. El catastro multiplica esos valores por las superficies registradas de tu inmueble y suma el resultado.

La Constitución (artículo 115) da a los ayuntamientos la facultad de proponer esas tablas y a los congresos locales la de aprobarlas. En la Ciudad de México, el Congreso emite cada año la relación de valores, y el Código Fiscal pide que atienda los precios de mercado de cada zona.

Quién lleva el padrón cambia según el lugar. En la mayoría de los estados es el catastro municipal; en la CDMX, la Secretaría de Administración y Finanzas; en Nuevo León, el Instituto Registral y Catastral (IRCNL), que es estatal, y en el Estado de México cada municipio, con las reglas técnicas del IGECEM.

Avalúo catastral, avalúo comercial y valor referido

Los tres son dictámenes técnicos sobre lo que vale un inmueble, pero no sirven para lo mismo:

• Avalúo catastral. Lo hace un perito valuador registrado ante la autoridad para fijar o corregir el valor catastral: aplica las tablas oficiales a las características reales del inmueble, como uso, superficies, tipo, clase y antigüedad de la construcción. En la CDMX lo presentas para actualizar los datos de tu boleta; el trámite es gratuito, pero pagas los honorarios del perito. En el Estado de México lo practica el IGECEM o un especialista con registro en ese instituto.
• Avalúo comercial. Estima el valor de mercado, es decir, lo que razonablemente pagaría un comprador. Lo piden los bancos, el Infonavit y el FOVISSSTE para darte un crédito, y en la CDMX cuenta para calcular el impuesto de una compraventa. Para efectos fiscales, la ley capitalina solo acepta avalúos de la propia autoridad, de peritos con registro vigente, de bancos, de sociedades valuadoras autorizadas y de corredores públicos.
• Valor o avalúo referido. Es un avalúo que no calcula el valor de hoy, sino el de una fecha pasada que marca la ley. El Código Fiscal de la CDMX lo pide, por ejemplo, en una herencia: el avalúo debe referirse a la fecha de adjudicación de los bienes. En Guadalajara, la Dirección de Catastro revisa y autoriza tanto los avalúos como los valores referidos que hacen los valuadores independientes.

Ojo. Un avalúo caduca. En la CDMX, el que sirve para actualizar datos catastrales vale 12 meses, y el de efectos comerciales, seis, siempre que el inmueble no haya cambiado.

Cuándo te piden cada uno

• Para el predial cuenta el valor catastral. En la CDMX puedes determinarlo con las tablas o con un avalúo; en el Estado de México es el que declaras ante el catastro municipal conforme a las tablas vigentes.
• Al comprar o vender, el notario calcula el impuesto de adquisición sobre el valor más alto entre varios. En la CDMX compara el precio, el valor catastral y el avalúo; en el Estado de México, solo el precio y el valor catastral. Lo explicamos en la guía de compraventa de inmuebles.
• Al heredar, en la CDMX se toma el más alto entre el valor catastral y el avalúo referido a la fecha de adjudicación.
• Al inscribir una escritura en el Estado de México, el Registro Público pide que el avalúo y la certificación de clave y valor catastral estén actualizados al año en curso.
• Para un crédito del Infonavit o del FOVISSSTE se necesita un avalúo comercial de una unidad de valuación. El valor catastral no lo sustituye; en cada guía te decimos quién lo paga.

Cómo consultar tu valor catastral

Lo más rápido es revisar tu boleta o tu recibo del predial, porque ese valor es la base del impuesto. En la CDMX, la boleta se llama «Propuesta de Declaración de Valor Catastral y Pago del Impuesto Predial»; si la perdiste, la reimpresión cuesta $51 en la Oficina Virtual del Catastro. En Guadalajara, consultar por internet los datos técnicos de una cuenta cuesta $32.

Cuando un notario, un juez o una dependencia te pide el valor por escrito, necesitas un documento oficial. Ejemplos de 2026:

Lugar	Documento	Costo 2026	Dónde se pide
Ciudad de México	Certificado de clave y valor catastral	$228	En línea en OVICA o en el Módulo Central de la Tesorería
Estado de México	Certificación de clave y valor catastral	2.5 UMA (unos $293)	Catastro del municipio donde está el inmueble
Nuevo León	Certificación de información catastral, con desglose del valor de terreno y construcción	6 cuotas (unos $704)	En línea con el IRCNL
Guadalajara, Jalisco	Dictamen de valor de la Dirección de Catastro, para inmuebles de hasta $1,000,000	$1,431, más 1 al millar sobre el excedente	Dirección de Catastro; trámites en tramites.guadalajara.gob.mx

Los montos en UMA o cuotas están calculados con el valor de 2026, de $117.31. En Guadalajara, si el dictamen requiere estudios técnicos adicionales, cuesta $2,360, y los certificados catastrales de inscripción o con historial, $130. En la CDMX, la ficha oficial del certificado da hasta cuatro meses para responder: pídelo con tiempo.

Si te piden un documento con la clave, ubicación o superficie del predio, revisa cómo solicitar la cédula catastral y qué autoridad la expide para tu municipio.

Si tu valor catastral está mal

Los errores más comunes son una superficie de terreno o de construcción distinta de la real, un uso equivocado (comercial en lugar de habitacional), una construcción que ya demoliste o una clase de construcción que no corresponde. Para corregirlos necesitas pruebas: la escritura, la licencia o el aviso de terminación de obra, un plano o, en condominio, la tabla de indivisos.

• Ciudad de México. Hay tres caminos. La revisión de gabinete se resuelve con documentos y cuesta $856 si el inmueble no rebasa 1,000 m², o $1,711 si es mayor; no sirve para cambiar la clase de la construcción ni para fusiones o subdivisiones. El levantamiento físico, con visita al inmueble, cuesta $1,461 y es gratis si con él se inscribe el predio por primera vez en el padrón. La actualización con avalúo no tiene costo de trámite. El valor corregido se aplica desde el bimestre siguiente a tu solicitud.
• Estado de México. Cuando se publican tablas nuevas, tienes tres meses para revisar tu valor y pedir aclaraciones ante el catastro municipal, con una manifestación en el formato oficial o con un avalúo catastral del IGECEM o de un especialista registrado. Si cambió la superficie de tu terreno o de tu construcción, también debes declararlo.
• Nuevo León. El IRCNL cobra 2 cuotas (unos $235) por cada trámite de aclaración y 1 cuota (unos $117) por validar una actualización de datos catastrales.
• Guadalajara. Rectificar la superficie, las medidas o los linderos según tu escritura cuesta $333, y no se cobra si el error fue de la autoridad.

Ojo con los peritos. El avalúo que presentes debe hacerlo alguien con registro vigente. El IGECEM publica su padrón de especialistas en valuación, y en la CDMX la Subtesorería de Catastro puede darte la lista de peritos autorizados. Desconfía de quien ofrezca «bajar» tu valor sin documentos: en la CDMX, un avalúo que no cumple las reglas no produce efectos fiscales y el registro del perito puede suspenderse.