Licencia de construcción 2026: cuándo la necesitas para tu casa, requisitos y cuánto cuesta en tu municipio

Licencia, permiso o manifestación: qué es y quién la da

La licencia de construcción es la autorización del gobierno local para hacer una obra en tu predio. El artículo 115 de la Constitución le da a los municipios la facultad de otorgar licencias y permisos para construir, así que cada uno decide cómo se llama el trámite, qué papeles pide y cuánto cobra. En la Ciudad de México lo llevan las alcaldías y, para casas, se llama registro de manifestación de construcción.

Lo que revisa la autoridad es parecido en todo el país: que respetes el alineamiento con la calle, el uso de suelo y las alturas de la zona, y que la estructura sea segura.

Cuándo sí la necesitas y cuándo basta un aviso

La regla práctica: necesitas licencia cuando la obra agrega metros cuadrados, toca la estructura o cambia la altura. Eso incluye una casa nueva, un cuarto o un piso más, cambiar techos o losas, abrir vanos en muros, levantar bardas y demoler.

Dos reglamentos muestran dónde está la línea:

• CDMX (artículo 62): no necesitan manifestación reparar acabados e instalaciones sin tocar la estructura, impermeabilizar y reparar azoteas, las obras urgentes para prevenir accidentes ni demoler hasta 60 m² en una construcción de un solo piso. Para empezarlas basta dar aviso en la Plataforma Digital. También quedan fuera las obras de vivienda de interés social o popular hechas con créditos del INFONAVIT o del FOVISSSTE.
• Monterrey (artículo 19): no pides licencia para cambiar pisos, pintar, reparar tuberías e instalaciones dentro del predio, poner divisiones interiores en una casa, impermeabilizar, cambiar puertas y ventanas o demoler menos del 20 % de una vivienda sin afectar su estabilidad.

Ojo. Remodelar no siempre es obra menor. Si vas a quitar un muro de carga, cambiar una losa o abrir un hueco grande en un muro, estás tocando la estructura y necesitas licencia aunque no sumes metros.

Ejemplos 2026 en cuatro ciudades

Ciudad de México

Una casa de hasta 120 m² construidos, dos niveles y 5.5 m de altura, en un predio con al menos 6 m de frente, se registra como manifestación tipo A. También entran ahí las ampliaciones dentro de esos límites, los cambios de techo con claros de hasta 4 m y las bardas de hasta 2.50 m. Una casa más grande, o una en zona de riesgo, pasa al tipo B, que exige Director Responsable de Obra. Se tramita en la Ventanilla Única de Construcción con Llave CDMX y, con el registro tipo A, puedes empezar de inmediato.

Los derechos 2026 (Código Fiscal, artículo 185) son $447 de registro más $23 por m² en el tipo A y $816 más $77 por m² en el B habitacional. Una casa nueva de 100 m² tipo A paga $2,747; en una ampliación, la cuota por m² se aplica solo a lo que agregas. No procede en suelo de conservación ni, salvo excepciones, en predios de menos de 90 m² o 6 m de frente.

Guadalajara

Hay licencia menor, para obras de menos de 50 m², y licencia mayor, para obras más grandes. Las expide la Dirección de Licencias de Construcción, se piden en línea en Visor Urbano y se resuelven en hasta 10 días hábiles. La Ley de Ingresos 2026 cobra $95 por m² de vivienda unifamiliar, $172 en plurifamiliar y $17 en autoconstrucción; las remodelaciones pagan el 80 % de esa tarifa y las bardas en colindancia, $43 por metro lineal.

Si eres persona física, construyes vivienda para ti o para tus padres o hijos y el inmueble no vale más de $1,045,739, puedes pedir que se te cobre la mitad de los derechos, alineamiento incluido, cumpliendo los requisitos del artículo 9.

Monterrey

El reglamento clasifica las obras: tipo 1 son bardas de hasta 3 m y reparaciones menores; tipo 2, autoconstrucción de hasta 40 m² por etapa sin pasar de 200 m², y tipo 3a, la casa unifamiliar en terreno plano de hasta tres niveles, cuyos planos firma un Director Responsable de Obra. Se tramita en la Ventanilla Única de Construcción de la Secretaría de Desarrollo Urbano Sostenible, con cita previa.

El derecho por revisar y aprobar los planos lo fija la Ley de Hacienda para los Municipios de Nuevo León en «cuotas»: 0.042 por m² cerrado y 0.021 por m² abierto en casas de hasta 150 m² cerrados, con un mínimo de 2.5 cuotas, y 0.0518 por metro lineal de barda. Por la desindexación del salario mínimo, la cuota se calcula con la UMA, que en 2026 vale $117.31: el metro cerrado sale en unos $4.93.

Puebla capital

La licencia de obra mayor es para construcciones de más de 50 m² o con un uso distinto a la vivienda unifamiliar. Pide licencia de uso de suelo y planos firmados por un Director Responsable de Obra y sus corresponsables, se ingresa en ventanilla o en línea y tarda 15 días hábiles, según la ficha oficial del trámite. Las bardas y cisternas pagan licencia de obra menor: $41 por metro lineal de barda de hasta 2.5 m.

La Ley de Ingresos 2026 cobra la licencia por m² según el tipo de vivienda y el coeficiente de utilización del suelo: de $3 a $6 en vivienda popular y social, y de $14 a $27 en media y residencial. Aparte se pagan, también por metro, la aportación de infraestructura, la aprobación del proyecto y el uso de suelo.

Vigencia, prórroga y aviso de terminación

• CDMX: el registro tipo A dura un año; los tipos B y C, de uno a tres años según la superficie. Hay hasta dos prórrogas; si el registro se vence y sigues construyendo, la multa es del 1 % al 10 % del valor de la obra. Al acabar presentas el aviso de terminación en 15 días hábiles; en el tipo A basta con eso, y en el B y el C la autoridad autoriza además el uso y la ocupación.
• Monterrey: un año hasta 250 m², dos hasta 1,000 m² y tres si es mayor. Puedes pedir una sola prórroga, por el mismo plazo y antes del vencimiento. Al final se solicita la constancia de terminación de obra.
• Puebla capital: si renuevas en los siete días naturales siguientes al vencimiento pagas el 10 % de los derechos; después sube al 25 %, al 50 % y, pasado un año, al 100 %.

Si ya construiste sin licencia

Además de la multa, la autoridad puede suspender o clausurar la obra, e incluso ordenar que demuelas a tu costa lo que viole el reglamento. Algunos ejemplos:

• CDMX: multa del 5 % al 10 % del valor de lo construido, según avalúo, y clausura, esté la obra en proceso o terminada. Para regularizarla se pide el registro de obra ejecutada en la Plataforma Digital, con la responsiva de un Director Responsable de Obra, y solo se concede si la construcción cumple el reglamento.
• Guadalajara: de una a tres veces el valor de los derechos de la licencia, además de pagarla.
• Puebla capital: regularizar una obra de menos de cinco años cuesta el doble de los derechos que dejaste de pagar.

Cómo encontrar el trámite en tu municipio

Busca en el portal de tu ayuntamiento «licencia de construcción», «permiso de construcción» o «desarrollo urbano». Empieza por el alineamiento y número oficial: ahí sabrás si tu predio tiene restricciones antes de pagar planos. Pregunta también por programas de autoconstrucción o descuentos para vivienda propia, como los de Guadalajara.

Ojo con los gestores. Nadie puede venderte una licencia «express» ni ahorrarte la revisión. Los únicos pagos oficiales son los derechos que calcula la autoridad, y los haces en la tesorería o en los bancos que ella indica.