Certificado de uso de suelo 2026: qué es, cómo consultarlo gratis en línea y cuánto cuesta en tu ciudad

Qué es el uso de suelo y quién lo certifica

Cada ciudad tiene un programa o plan de desarrollo urbano que divide su territorio en zonas y dice qué se puede hacer en cada una: vivienda, comercio, oficinas, industria o áreas verdes. El certificado de uso de suelo aplica esas reglas a un predio concreto: qué usos están permitidos, condicionados o prohibidos y qué normas debes respetar si construyes.

Lo expide el municipio, porque el artículo 115 de la Constitución le encarga autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo. En la Ciudad de México lo emite la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana (Metrópolis), que tomó las funciones de la antigua SEDUVI.

Distingue tres niveles: la consulta o factibilidad, que solo informa; el certificado, dictamen o constancia, con validez legal ante otras autoridades y notarios, y la licencia de uso de suelo, que autoriza un proyecto o un giro concreto.

Cuándo te lo van a pedir

• Para abrir un negocio. Se revisa que el giro esté permitido en ese domicilio. En la CDMX, la alcaldía y la Secretaría de Desarrollo Económico piden un certificado por cada negocio.
• Para construir. Muchos municipios lo exigen antes de la licencia de construcción, junto con el alineamiento y número oficial. En la CDMX no se pide para una casa pequeña (manifestación tipo A), pero sí para obras mayores.
• Para comprar un terreno o un local. No siempre es obligatorio, pero evita que pagues por un inmueble donde no podrás hacer lo que planeas; en una compraventa, revísalo antes de firmar.
• Para escriturar o dividir un predio. Puebla capital expide una constancia «para efectos de escrituración», y Guadalajara pide su dictamen para subdividir o constituir un condominio.

Consulta gratis antes de pagar

Antes de pedir el documento oficial, revisa en línea qué permite tu predio.

• CDMX: en el sistema SIG CiudadMX, enlazado desde el portal de Metrópolis, escribes la cuenta catastral y ves los usos permitidos y la normatividad del predio. Son los primeros 8 dígitos del «Número de cuenta» de la boleta predial: si dice 001-001-01-2345, escribes 001-001-01.
• Guadalajara: en Visor Urbano buscas el predio por clave catastral o en el mapa, ves su zonificación y sus coeficientes, y puedes consultar si un giro o una obra está permitida, condicionada o negada.
• Otros municipios: busca «visor urbano» o «plan de desarrollo urbano» en el portal del ayuntamiento, o pide una factibilidad informativa.

Ojo. La consulta en línea es informativa. Si un trámite te pide el certificado, el dictamen o la licencia, tienes que solicitarlo y pagar los derechos.

Ejemplos 2026 en cuatro ciudades

Ciudad de México

El Código Fiscal 2026 (artículo 235) cobra $2,104 por el Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo (CUZUS), en línea o en ventanilla. El digital pide la cuenta catastral y un correo, y se emite en cuanto se refleja el pago. Si tu predio no aparece, tiene más de una zonificación o necesitas que te apliquen una norma específica, vas a la ventanilla de Metrópolis con cita; cuando hay que aplicar una norma, el reglamento da hasta 3 días hábiles. Hay otros dos certificados:

• Por derechos adquiridos, $2,425: reconoce un uso legítimo y continuo desde antes de que el programa vigente lo prohibiera. Se prueba con documentos y se resuelve en 40 días hábiles.
• Por reconocimiento de actividad, $2,104: sirve a negocios pequeños de bajo impacto (comercio, servicios o industria) que ocupan hasta 200 m² construidos. Se resuelve en 5 días hábiles y es de quien lo tramita: no se transfiere con el inmueble.

Guadalajara

El Código Urbano de Jalisco (artículo 284) prevé dos dictámenes, que expide la Dirección de Ordenamiento del Territorio: el de usos y destinos ($1,193), que certifica los usos del predio para cualquier acto legal, y el de trazo, usos y destinos específicos ($2,016), que fija además las normas para construir y es requisito para la licencia de construcción, para subdividir o para formar un condominio.

La Ley de Ingresos 2026 cobra aparte $29 por la forma de solicitud del dictamen de trazo; no pagan la vivienda unifamiliar de una sola construcción ni el dictamen informativo no certificado. El Código da un plazo máximo de una semana; la ficha municipal habla de 10 días hábiles.

Monterrey

La ley de desarrollo urbano de Nuevo León (artículo 308) ordena el trámite por etapas: factibilidad de uso de suelo, lineamientos de diseño y licencia de uso de suelo, que aprueba el proyecto arquitectónico. El reglamento municipal lo exige para usar un inmueble en algo distinto de la vivienda unifamiliar, y la Secretaría de Desarrollo Urbano Sostenible tiene 5 días hábiles para la factibilidad y 10 para la licencia.

La Ley de Hacienda para los Municipios (artículo 52 bis) cobra en cuotas, calculadas con la UMA de $117.31: 2.80 cuotas (unos $328) por la factibilidad informativa, aunque el reglamento municipal menciona 5.5, y por la licencia 8.40 cuotas al iniciar y otras tantas al expedirse (unos $985 cada pago) hasta 100 m², y 42 cuotas por pago arriba de 1,000 m².

Puebla capital

La Dirección de Desarrollo Urbano cobra (Ley de Ingresos 2026, artículos 12, 17 y 30):

• Opinión técnica del potencial urbanístico del predio: $388.
• Constancia de uso de suelo, para escriturar, aprobar planos y otros trámites: $1,029, en 5 días hábiles.
• Dictamen de factibilidad para un proyecto de vivienda: $2,108.
• Licencia de uso de suelo para vivienda: de $3 (popular) a $7 (residencial) por m² de terreno.
• Licencia de uso de suelo específico, para operar un giro: sin costo en comercios y servicios de bajo impacto de hasta 120 m² tramitados por el Padrón de Usuarios Acreditados del Municipio; $22 por m² si son más grandes, y de $16 a $32 por m² en negocios de alto impacto.

Cuánto dura y cuándo pedir uno nuevo

Cada ley decide:

• CDMX: desde la reforma de octubre de 2023, el CUZUS vale uno o dos años según los derechos que pagues y sigue vigente si cubres el pago anual en los 15 días hábiles previos al vencimiento. Ya usado en tu trámite, no necesitas otro salvo que cambies el uso o la superficie. El de derechos adquiridos es permanente mientras ejerzas el uso.
• Jalisco: vigencia indefinida mientras no se modifiquen o cancelen los planes de los que deriva el dictamen.
• Nuevo León: la factibilidad, los lineamientos y la licencia de uso de suelo no vencen (artículo 313 de la ley estatal).
• Puebla capital: la licencia de uso de suelo específico vale mientras no cambie el programa municipal, según su ficha oficial.

Si el uso que quieres no está permitido

Que tu giro aparezca como prohibido no siempre es el final. Las salidas legales son:

1. Revisar si está condicionado: algunos usos se permiten con requisitos extra.
2. Derechos adquiridos (CDMX), si el uso es anterior al programa que lo prohibió.
3. Reconocimiento de actividad (CDMX), para negocios pequeños de bajo impacto. No procede en áreas verdes ni áreas naturales protegidas, ni para supermercados, minisúper o giros de alto impacto social.
4. Cambio de uso de suelo, que modifica el programa para tu predio. En la CDMX la solicitud cuesta $7,900, y la resolución para comercio, servicios de bajo impacto o micro y pequeña industria, $3,951. Es largo y puede negarse.

Saltarte el trámite también cuesta: en Guadalajara, no tener el dictamen de trazo, usos y destinos específicos se multa con una a tres veces su valor.

Ojo con quien ofrezca «liberar» tu uso de suelo. Nadie puede cambiar la zonificación fuera del procedimiento oficial, y la autoridad o notaría que recibe un CUZUS Digital puede validarlo en el sistema de Metrópolis.