Predial 2026: cómo consultar tu adeudo, pagarlo en línea y qué descuentos da tu municipio

Qué es el predial y quién lo cobra

El predial es el impuesto que pagas cada año por ser dueño de un terreno, una casa, un departamento o un local. El artículo 115 de la Constitución asigna a los municipios las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria: el Congreso de cada estado aprueba las tarifas, a propuesta de los ayuntamientos, y la tesorería municipal las cobra. En la Ciudad de México no lo cobra la alcaldía, sino la Tesorería de la Secretaría de Administración y Finanzas.

La Constitución también permite que un municipio firme un convenio para que el estado le ayude a cobrar. Por eso Toluca, Naucalpan y otros 109 municipios mexiquenses reciben el pago en el portal de la Secretaría de Finanzas del Estado de México.

Paga el propietario. En la CDMX, el Código Fiscal obliga también al poseedor cuando no se conoce al dueño o la propiedad está en disputa.

Cómo se calcula y por qué cambia cada año

La base es el valor catastral: el valor que la autoridad le asigna a tu inmueble con las tablas de valores de suelo y construcción que el ayuntamiento propone y el Congreso local aprueba. Sobre ese valor se aplica uno de dos sistemas:

• Tasa al millar. En Puebla capital es de 1.6 al millar: un inmueble con valor catastral de $1,000,000 causa $1,600 al año, antes de beneficios y topes. En Nuevo León, la tasa para casa habitación es de 2 al millar, y se suma una tasa adicional a los baldíos y a los usos comerciales o de servicios.
• Tarifa por rangos. La CDMX divide los valores en 16 rangos, cada uno con una cuota fija más un porcentaje sobre el excedente, y calcula el impuesto por bimestre. Para vivienda, la ley de 2026 ordenó además un programa general de subsidios; por eso la cifra que cuenta es la de tu boleta o la del portal.

Cuando se actualizan las tablas, el predial puede subir. Algunas leyes ponen tope: en 2026, en el Estado de México no podía crecer más de 20 % respecto a 2025 y en Puebla capital, más de 25 %.

Descuentos 2026 en cinco ciudades

Hay dos tipos de beneficio: el de pronto pago, que se acaba en el primer trimestre, y el de grupos vulnerables, que suele durar todo el año y casi siempre hay que pedir. Hay excepciones: en municipios de Veracruz, el 50 % para personas mayores exige pagar en enero o febrero; en los grandes municipios de Hidalgo, de enero a marzo, y en Delicias, Chihuahua, pagar el año adelantado.

Ciudad	Pronto pago 2026	Personas mayores, jubiladas o con discapacidad	Dónde consultar y pagar
Ciudad de México	8 % en enero y 5 % en febrero, pagando los seis bimestres	Cuota fija de $68 al bimestre si la vivienda vale hasta $2,808,466; si vale más, 30 % solo para personas jubiladas, pensionadas o adultas mayores sin ingresos fijos	Oficina Virtual del Catastro
Guadalajara	10 % pagando antes del 1 de marzo	50 % de 60 a 74 años y a jubilados, pensionados, personas con discapacidad o viudas; 60 % de 75 a 79 años; 80 % desde los 80, sobre los primeros $1,123,500 de valor fiscal	Pago en línea con tu número de cuenta
Monterrey	Por ley, 15 % pagando el año a más tardar el 5 de febrero y 10 % hasta el 5 de marzo; en enero, según el tesorero municipal, el descuento llegaba a 22.5 % pagando en línea	Tarifa única especial de 2 cuotas al año (unos $235) para jubilados y pensionados con pensión menor de $8,798.25 al mes; el doble si la casa vale más de unos $862,700, con tope de $1,725,395	Pago electrónico con tu expediente catastral
Puebla capital	Pago anticipado del 15 de octubre al 31 de diciembre de 2025, con la tarifa de 2025	50 %, hasta $1,395, para personas viudas, adultas mayores, con discapacidad, pensionadas, afiliadas al INAPAM y madres o padres solteros	Predial 2026-2027
Toluca (Estado de México)	8 % en enero, 6 % en febrero y 4 % en marzo, más 8, 6 y 2 % si pagaste a tiempo los dos años anteriores	34 % para pensionados, jubilados, adultos mayores, personas con discapacidad, viudas y otros grupos	Portal de predial del Estado de México con tu clave catastral

Los porcentajes de pronto pago del Estado de México los fija la ley para todos sus municipios; el 34 % es un máximo que cada cabildo decide cómo aplicar.

Ojo. Casi todos estos beneficios exigen que seas propietario, que vivas en el inmueble y que sea el único, o se aplican a uno solo. En el Estado de México también puede pedirlo el poseedor que acredite que lo habita. En Nuevo León, las personas de más de 70 años con una sola vivienda e ingresos bajos pueden posponer el pago hasta que la casa cambie de dueño, con el adeudo actualizado.

Si te atrasaste: recargos y regularización

Cada mes de atraso suma recargos. En 2026, los municipios del Estado de México cobran 1.85 % mensual, sin actualización sobre el predial (Código Financiero, art. 112); Puebla capital, 2 % mensual de recargos. En la CDMX, los recargos se acumulan hasta por cinco años.

La deuda se queda con el inmueble. La ley de Nuevo León lo dice expresamente: la tesorería puede cobrar el predial sobre el predio, sea quien sea el dueño o el poseedor.

Antes de liquidar, pregunta por programas de regularización. En Puebla capital, hasta el 31 de diciembre de 2026 se condona el 100 % de multas y recargos de años anteriores, y del 4 de enero al 31 de marzo de 2027 el 100 % de multas y el 30 % de recargos. La página de tu estado reúne los programas de sus municipios grandes.

Constancia de no adeudo

Al vender, escriturar o heredar te pedirán demostrar que el inmueble está al corriente. En Nuevo León, los notarios deben exigir la constancia de no adeudo antes de autorizar una escritura, y en la CDMX se presenta la constancia de adeudos para obtener licencias de construcción.

Los costos de 2026 varían: en la CDMX, $228 la constancia de adeudos y $114 la certificación de pagos, por cuenta; en Puebla capital, $239 la constancia de no adeudo de contribuciones municipales, o $1,115 el trámite unificado de avalúo catastral y constancia de no adeudo de predial.

Consulta cómo solicitar la constancia de no adeudo predial y qué revisar si un pago todavía no aparece en tu cuenta.

Si el inmueble no está a tu nombre

Puedes pagar el predial de cualquier inmueble con su cuenta o clave catastral. Eso evita que la deuda crezca mientras se arregla la situación, pero el pago no prueba que seas dueño.

• Compraste y la boleta sigue a nombre del anterior dueño. En la CDMX, cuando hay una compraventa, el comprador se considera propietario para efectos del predial. Para que tu nombre aparezca, acude al catastro de tu municipio con tu escritura; en la Oficina Virtual del Catastro de la CDMX hay un pre-registro de trámites catastrales.
• Heredaste. Mientras se resuelve la sucesión, conviene que alguien siga pagando para que no se acumulen recargos. En la CDMX, el cónyuge superviviente de 60 años o más puede pedir la cuota de $68 si comprueba el matrimonio, la defunción y que el fallecido era el único dueño.
• No tienes escrituras. Pagar el predial no sustituye la escritura. Para descuentos especiales, la CDMX, Monterrey y Puebla piden ser propietario; el Estado de México acepta al poseedor que habita el inmueble.