Predial en Nuevo León 2026: Monterrey, Guadalupe, Apodaca, San Nicolás, San Pedro y Escobedo, tarifa especial y adeudos

Costos en Nuevo León

Concepto	Costo
Predial mínimo al año (2 cuotas; cálculo con la UMA de $117.31)	Unos $235
Tarifa única especial al año (2 cuotas)	Unos $235
Tarifa única especial al doble, para inmuebles de mayor valor (4 cuotas)	Unos $469
Certificación de no adeudo de predial en San Nicolás	$176
Certificación de predial en Guadalupe	$158.50
Constancias y certificaciones municipales según la Ley de Hacienda (1.4 cuotas)	Unos $164
Constancia de inscripción o no inscripción catastral del IRCNL (3 cuotas)	Unos $352
Cédula Única Catastral del IRCNL (5 cuotas)	Unos $587

Misma tasa en los 51 municipios

La Ley de Hacienda para los Municipios da la fórmula; cada Cabildo decide los extras. El Instituto Registral y Catastral (IRCNL) lleva el catastro y el Congreso aprueba las tablas de valores de cada ayuntamiento. No encontramos portal estatal de pago ni convenio para que el estado cobre.

• Casa habitación: 2 al millar del valor catastral.
• Comercio, industria y servicios: 3 al millar.
• Baldíos: 4 al millar en los seis municipios de la tabla y Santa Catarina; 3 en el resto, o si miden hasta 200 m² y no tienes otro inmueble.
• Mínimo: 2 cuotas, unos $235.

Cada cuota equivale a una UMA ($117.31 en 2026). Ejemplo de cálculo: una casa de $1,500,000 de valor catastral causa $3,000 al año; con el 15 % de ley, $2,550.

Si tu recibo subió: en Monterrey, el tesorero informó actualizaciones que promedian 24 % en 2026; Guadalupe mantuvo los valores de 2024.

Portal, descuento y adeudos en el área metropolitana

Municipio	Portal	Pronto pago 2026 (cerrado)	Adeudos, al 30 de octubre
Monterrey	Pago en línea	15 % y 10 % de ley, más 2.5 % en línea y 2.5 % por estar al corriente; el tesorero reportó 22.5 % en línea en enero	100 % en recargos, sanciones y actualización hasta el 31 de octubre
Guadalupe	Consulta y pago	15 % al 5 de febrero, 10 % al 5 de marzo y 5 % al 31 de marzo, más 3 % en línea	Regularízate, octubre y noviembre: 100 % en recargos, 50 % en gastos y sanciones, hasta 30 % en rezagos
Apodaca	Pago en línea	Los de ley	Sin programa localizado
San Nicolás	Consulta y pago	Los de ley	Sin programa localizado
San Pedro	Consulta y pago	15 % en enero y 10 % en febrero; 5 % más con paneles solares registrados	Sin programa localizado
Escobedo	Consulta y pago	15, 10 y 5 % de enero a marzo, con rebajas en rezagos y recargos	Sin programa localizado

Para Apodaca y San Nicolás no hallamos comunicado oficial de 2026: anotamos lo que da la ley. Después del 31 de octubre, pregunta si Monterrey extendió su programa. Ese municipio también autorizó en octubre 2.5 % en impuestos pagados por internet, sin fecha de término publicada.

Regularízate se tramita en la Dirección de Ingresos de Guadalupe, con INE y título de propiedad. San Nicolás recibe pagos con referencia en bancos y farmacias; Escobedo, en bancos y Oxxo. Sin programa, el recargo es de 1.2 % mensual, o 1 % si pagas sin gestión de la autoridad, según la Ley de Ingresos de los Municipios 2025 y el dictamen de 2026.

Tarifa única de 2 cuotas: quién puede pedirla

Los grupos protegidos no reciben un porcentaje: pagan 2 cuotas si el inmueble vale hasta 7,354 cuotas (unos $862,700) y el doble si vale hasta 14,708 ($1,725,395). Entran personas de 60 años o más, sin ingresos o con hasta 2.5 cuotas diarias ($8,798.25 al mes); jubiladas o pensionadas con ese tope; quienes no pueden trabajar por incapacidad; mujeres no casadas y huérfanos menores. Debes habitar el inmueble, no tener otro en el estado y estar al corriente. Rige desde el bimestre siguiente.

Cualquier dueño que habite su única vivienda paga lo mismo si vale hasta 6,049 cuotas (unos $709,600), y el doble hasta 10,188 ($1,195,154).

• Monterrey: requisitos por grupo; responde en hasta 20 días hábiles.
• Guadalupe: suma a jefas de familia y docentes.
• Apodaca: pide credencial INAPAM a mayores de 60 y resuelve en 30 días hábiles.
• San Nicolás: la ficha muestra topes de una UMA anterior; confirma el monto.
• San Pedro: subsidio de hasta 50 % con ingresos de hasta $47,256 al mes, vigente al 29 de diciembre.

La carta de única propiedad que piden hoy es la constancia de inscripción catastral. Con más de 70 años, una sola vivienda e ingresos de hasta 4 cuotas diarias (unos $14,077 al mes), puedes diferir el pago hasta vender, con el adeudo actualizado.

Escritura y no adeudo

Los notarios deben exigir la constancia de no adeudo antes de autorizar una escritura: resuélvela al inicio de tu compraventa. Después sigue la inscripción en el Registro Público. Para el valor, revisa el avalúo catastral.

Fuera del área metropolitana

Ve a tu tesorería municipal con tu recibo y pregunta por tarifa especial y programas de adeudos. Nuevo León no tiene una ley de ingresos por municipio: la general está en el Paquete Fiscal del Congreso, y el presupuesto de ingresos y las bases de subsidios de tu ayuntamiento, en el Periódico Oficial.