Predial en Chiapas 2026: Tuxtla Gutiérrez, Tapachula, San Cristóbal y Comitán, con tasas, descuentos, recargos y programas para ponerte al corriente

Costos en Chiapas

Concepto	Costo
Predial mínimo anual en Tuxtla Gutiérrez (2 UMA)	Unos $234.62
Predial mínimo anual en Tapachula: predio urbano (4 UMA)	Unos $469.24
Predial mínimo anual en Tapachula: predio rústico o en centro de población ejidal (3 UMA)	Unos $351.93
Predial mínimo anual en San Cristóbal (4.5 UMA)	Unos $527.90
Predial mínimo anual en Comitán (3.5 UMA)	Unos $410.59
Constancia de no adeudos fiscales y municipales en Tuxtla (1.4 UMA)	Unos $164.23
Constancia de no adeudo de predial en Tapachula (1.5 UMA)	Unos $175.97
Constancia de no adeudo de predial en San Cristóbal (0.80 UMA)	Unos $93.85
Constancia de no adeudo de impuestos a la propiedad inmobiliaria en Comitán	$75
Reimpresión de boleta predial en Tuxtla (2 UMA)	Unos $234.62
Constancia de ejercicios pagados o historial de pagos en Tuxtla (5 UMA)	Unos $586.55

Vence en marzo y no hay bimestres

La Ley de Hacienda Municipal hace anual el predial, con pago de enero a marzo; cada ley de ingresos pone tasa y descuentos. Cobra el ayuntamiento, salvo si su convenio deja la recaudación a la Secretaría de Finanzas, que también lleva el catastro estatal. Tuxtla y Tapachula tienen padrón propio.

Municipio	Dónde pagar	Dato que necesitas
Tuxtla Gutiérrez	Predial en línea	Cuenta de 10 dígitos y una palabra del nombre
Tapachula	Menú Predial de su sitio; el portal de Tesorería no abrió el 30 de octubre	Confírmalo en Catastro Municipal
San Cristóbal	Portal de Finanzas	Urbano: 00780001 y 8 números de clave. Rústico: 10780001, espacio y 4 números
Comitán	Tesorería; no hallamos pago en línea	Sin dato publicado

El portal estatal lista 43 municipios y pide la clave de tu cédula catastral. El sitio de San Cristóbal aún enlaza a haciendachiapas.gob.mx, que no abrió en nuestra prueba: usa finanzaschiapas.gob.mx.

Lo que descontó cada municipio en 2026

Todo cerró, salvo la última columna de Tapachula, sin fecha en su ley.

Municipio	Pronto pago, año completo	Mayores de 60, jubilados, pensionados o con discapacidad
Tuxtla Gutiérrez	20, 10 y 5 %, de enero a marzo	50 % hasta marzo
Tapachula	17, 12, 8 y 5 %, de enero a abril	50 % desde 60 años y madres solteras; 40 % con discapacidad, jubilados, pensionados y empleados municipales
San Cristóbal	15 % enero y febrero, 10 % marzo, 5 % abril	50 % hasta marzo, sin recargos
Comitán	15, 10 y 5 %, de enero a marzo	50 % hasta marzo

Con varios inmuebles, Tuxtla, San Cristóbal y Comitán aplican el beneficio al de menor valor fiscal; Tapachula, al de mayor valor, urbano y solo habitacional. Se acredita con comprobante de pensión, INAPAM u otro documento de edad, o certificado médico. Tuxtla y Comitán pueden darlo fuera de plazo por caso fortuito. San Cristóbal no lo aceptó en línea, bancos ni tiendas.

Para 2027 mira cada ley de ingresos: las de 2026 salieron el 31 de diciembre de 2025. San Cristóbal aprobó en Cabildo su iniciativa; falta el Congreso.

Tasas al millar y mínimo anual

La base es el valor fiscal, con tablas que aprueba el Congreso. «Sin estudio» aplica a construcciones con base provisional; en Tuxtla, si negaste la inspección.

Municipio	Construido	Bardado	Cercado	Baldío	Sin estudio	Mínimo anual
Tuxtla Gutiérrez	1.38	1.38	5	10	5	2 UMA
Tapachula	1.50	1.98	3.10	7	6	4 UMA urbano; 3 rústico
San Cristóbal	1.50	1.50	2	8	6	4.5 UMA
Comitán	1.75	1.80	2.80	6	7	3.5 UMA

Comitán no escribe «al millar»; así la leemos. Ejemplo propio, antes de descuentos y topes: con valor fiscal de $1,000,000, una casa causa $1,380 en Tuxtla, $1,500 en Tapachula y San Cristóbal, y $1,750 en Comitán.

Sin cambios en el predio, Tuxtla topa el alza en 12 % y Comitán la deja entre 8 y 15 % sobre 2025. San Cristóbal cobra a la casa al menos 7 % más que en 2025, con tope de 15 % contra 2024. Tapachula no fija tope.

Si ya te atrasaste

Tuxtla. ¡Cero recargos! condona 100 % de recargos y gastos de ejecución del predial de septiembre a diciembre de 2026. Pide tu estado de cuenta en Avenida Central Oriente 338. Su ley de 2026 también prescribe de oficio adeudos anteriores a 2022 si pagas de 2022 en adelante, salvo gestiones de cobro continuas.

San Cristóbal. Su Programa de Regularización Fiscal rebaja recargos, multas y gastos de ejecución de 2021 a 2025, del 15 de octubre al 19 de diciembre de 2026. El comunicado no da porcentajes y lo declara no acumulable: pregunta en la Unidad Administrativa.

Tapachula y Comitán. No hallamos programa de predial vigente; el «Borrón y cuenta nueva» de la ley de Tapachula es para cédulas de horario.

Recargos. Tapachula fija 2 % mensual. San Cristóbal y Comitán fijan 1.5 % para prórrogas; el Código Fiscal Municipal sube 50 % la tasa de mora, unos 2.25 % (cálculo nuestro). Tuxtla no publica tasa.

Predio sin registrar. Declarado antes de que te detecten, pagas 2026 y cuatro años atrás (tres en Tapachula y San Cristóbal), sin recargos ni multas.

La constancia que pide la notaría

La expide cada tesorería; los costos están arriba. Tras vender, la ley da 30 días naturales para avisar a la autoridad hacendaria. Sigue con escrituras, compraventa de inmuebles y el Registro Público de Chiapas.

Palenque, Villaflores y los demás

Si tu municipio no está en la lista del portal estatal, ve a su tesorería con tu último recibo. Su ley de 2026 está en el Periódico Oficial No. 081: lee el capítulo del predial, porque otros porcentajes suelen ser de derechos. Lo general, en la guía nacional.