Predial en Sinaloa 2026: Culiacán, Mazatlán, Los Mochis, Guasave y Navolato, con una sola tarifa, 50 % por habitar tu casa y cuota fija a pensionados

Costos en Sinaloa

Concepto	Costo
Cuota anual de jubilados, pensionados o personas con discapacidad en casa de hasta 10,000 UMA (3 UMA, sin el 10 % adicional)	Unos $352
Certificado de solvencia fiscal, la constancia de no adeudo en Sinaloa (2.5 UMA)	Unos $293
Solvencia fiscal con el 25 % adicional de Culiacán, Ahome, Guasave y Navolato (cálculo nuestro)	Unos $367
Solvencia fiscal para comprar vivienda de interés social de hasta 5,500 UMA (unos $645,205)	Sin costo
Trámite del descuento por habitar o de jubilado, pensionado o con discapacidad en Culiacán	Sin costo

Una tarifa para los 20 municipios

Aquí la cuenta no depende del ayuntamiento: el artículo 35 de la Ley de Hacienda Municipal pone la tarifa y cada diciembre el Instituto Catastral la actualiza con la inflación. Cada tesorería cobra, y el catastro lo comparten ese instituto y los ayuntamientos según sus convenios (Ley de Catastro). No encontramos portal estatal de pago.

Tarifa 2026 de predios construidos, según el acuerdo del Instituto Catastral:

Valor catastral desde	Cuota fija anual	Al millar sobre el excedente
$0.01	$0	2.5
$64,027.13	$160.08	2.55
$142,829.72	$361.03	2.64
$305,360.11	$790.12	2.77
$403,863.35	$1,062.99	2.95
$502,366.62	$1,353.58	3.31
$748,624.73	$2,168.71	3.82
$1,428,297.20	$4,765.07	4.28
$2,167,071.59	$7,927.03	4.98
$3,841,626.87	$16,266.33	5.37
$7,880,260.20	$37,953.80	6.57

Los baldíos con agua y drenaje, en poblaciones de más de 5,000 habitantes, van de 4.5 a 9.07 al millar. Los predios agrícolas, acuícolas y ganaderos pagan 1 % de su producción comercializada; porcícolas y avícolas, 0.5 %.

Ejemplo (cálculo nuestro): una casa de $1,000,000 causa ($1,000,000 − $748,624.73) × 0.00382 + $2,168.71 = $3,128.96 al año. Con el 50 % por habitarla son $1,564.48 y, con el 10 % adicional para asistencia social, deporte y bomberos, $1,720.93: unos $430 por trimestre.

Tu cuenta puede salir más baja: el Congreso aprobó para 2026 porcentajes de 2.5, 3 y 4 % según el valor en 14 municipios, sin Mazatlán. En el decreto de Culiacán para 2024 eran el alza contra lo pagado el año anterior, no la tasa. Vale tu estado de cuenta.

Dónde pagar y qué clave capturar

Municipio	En línea	Clave	Presencial
Culiacán	Predial en línea	POB, CUA, MAN, PRE y UNI	Oficinas y módulos
Mazatlán	Portal y WhatsApp	Clave catastral	Cajas y módulos; Seguridad Pública, 24 horas
Ahome	Botón en ahome.gob.mx	Pob, Ctl, Man, Lot y Csc	Palacio, colecturías, Tránsito, bancos y Oxxo
Guasave	Enlace en guasave.gob.mx	Pob, Ctl, Man, Lot y Csc	Tesorería, Plaza Cristina, Recaudación de Rentas y colecturías
Navolato	Botón en navolato.gob.mx	Pob, Ctl, Man, Lot y Csc	Tesorería y tres sindicaturas

Ojo. Ahome, Guasave y Navolato cobran en portales fuera de .gob.mx (pagosahome.org.mx, pagosguasave.org y pagosnavolato.org.mx). Llega por el botón de tu ayuntamiento, no por un buscador.

Trimestres y beneficios de ley

Se paga por trimestres adelantados, a más tardar el último día de febrero, mayo, agosto y noviembre. Los artículos 41 a 44 fijan estos beneficios:

• Pronto pago: 10 % del predial urbano por liquidar el año en enero o febrero; en 2026, hasta el 28 de febrero en Culiacán y Mazatlán.
• Casa habitada: 50 % si eres dueño y vives ahí. Culiacán pide identificación, comprobante de domicilio, CURP y, si la casa es de tu cónyuge, acta de matrimonio.
• Jubilación, pensión o discapacidad, propia o del cónyuge: 3 UMA al año en casa propia que habitas, de hasta 10,000 UMA ($1,173,100); si vale más, 80 %. Por discapacidad se exige familia a cargo e ingreso diario de hasta tres salarios mínimos. Culiacán pide INE, credencial, resolución de pensión, último talón, CFE o JAPAC reciente y CURP, a nombre del propietario.
• Comercios: hasta 40 % si lo aprueba el Ayuntamiento. Culiacán lo dio a inicio de año; Navolato lo mantiene hasta el 31 de diciembre de 2026.

Culiacán advierte que el beneficio de pensionados se pierde conforme vencen los trimestres: tramítalo en enero o febrero. No hallamos descuento solo por edad: la credencial INAPAM no basta sin pensión o discapacidad.

Adeudos: lo que sigue al 30 de octubre

El recargo es de 2 % mensual en los cinco. La ley de Ahome, además, prevé reportar adeudos a sociedades de información crediticia.

• Mazatlán: la Tesorería anunció 100 % de multas y recargos hasta el 31 de octubre de 2026 para adeudos anteriores a 2026. No vimos prórroga.
• Navolato: el Decreto 72 permite condonar hasta el 31 de diciembre de 2026, por solicitud escrita, 100 % de multas y recargos en créditos firmes o consentidos con cobro iniciado, y 60 % si compruebas penuria económica.
• Guasave: el Cabildo autorizó para 2026 condonaciones de hasta 100 % y convenios de hasta 16 meses; pregunta en Tesorería.
• Ahome y Culiacán: sus campañas de 100 % ya cerraron: 14 al 21 de septiembre y 11 al 16 de mayo. Culiacán tiene trámite gratuito de prescripción para rezagos antiguos.

Solvencia fiscal para escriturar

Sin el certificado de solvencia fiscal no pagas el impuesto de adquisición, y el notario copia su texto en la escritura. Pídelo al inicio de tu compraventa; luego siguen el Registro Público y la libertad de gravamen.

En Culiacán lo pides en predial urbano con la clave o tu nombre; esa guía aún marca $264: confirma en caja. Mazatlán lo genera en línea, con más adicionales que el 25 % de la tabla.

Eldorado, Juan José Ríos y los demás

Lleva tu último recibo a la tesorería. Tarifa y beneficios de ley son los mismos, y tu ley de ingresos 2026 está en el Periódico Oficial del 26 de diciembre de 2025: primera sección, de Ahome a Badiraguato, y segunda, de Culiacán a Escuinapa.

Para 2027 faltan la tarifa y los valores. Ahome propuso un ajuste cercano a 3 % y su tesorero dijo que siguen el 50 %, el 80 % y el 10 %.