Registro Público de la Propiedad en Sinaloa 2026: copias certificadas a unos $32 por hoja, constancias desde $258 y 18 oficialías

Costos en Sinaloa

Concepto	Costo
Copia certificada de un documento inscrito, por hoja (0.25 UMA + 10 % pro-educación)	Unos $32
Consulta de inscripciones en la oficialía, con identificación con fotografía	Sin costo
Constancia de no propiedad (2 UMA + 10 %)	Unos $258
Búsqueda y constancia de no propiedad para adquirir vivienda con valor catastral de hasta 7,500 UMA (unos $879,825)	Sin costo
Certificado de inscripción, de no inscripción o de única propiedad, cada uno (3 UMA + 10 %)	Unos $387
Constancia de historia legal: titulares y cargas de los últimos 20 años (10 UMA + 10 %)	Unos $1,290
Certificado de libertad o existencia de gravamen (4 UMA + 10 %; detalle y fuente en su página estatal)	Unos $516
Ratificación ante el oficial registrador de las firmas de un documento privado (3 UMA + 10 %)	Unos $387
Inscripción de una compraventa: 0.75 % del valor más alto entre precio, avalúo y valor catastral, con tope de 750 UMA, más 10 %	Hasta unos $96,781
Inscripción de herencia, legado o donación entre cónyuges o parientes en línea recta, por inmueble (10 UMA + 10 %)	Unos $1,290
Nueva inscripción para rectificar un error del notario o de los interesados: 25 % de lo pagado en la original, con mínimo de 5 UMA, más 10 %	Desde unos $645

Una dirección estatal con 18 oficialías

En Sinaloa no existe un instituto registral: el registro es una dirección de la Secretaría General de Gobierno. Su titular tiene oficina en la Unidad de Servicios Estatales, en Culiacán, y desde la reforma al reglamento de 2019 funge como oficial registrador de ese municipio.

Si tu predio está en Escuinapa, Cosalá, Choix u otro municipio no listado abajo, haz clic en él en el mapa del Portal Registral para ver domicilio y teléfono.

La consulta en ventanilla es gratuita

El catálogo estatal registra la consulta de inscripciones como servicio sin costo, resuelto en un día: presentas identificación con foto y dices el nombre de la persona o empresa titular. El reglamento te deja revisar el folio electrónico, o el libro cuando ese antecedente no está digitalizado, y tomar notas; solo pagas las impresiones.

Lo que anotes te orienta, pero para demostrar algo ante terceros hace falta una copia certificada o un certificado. El Código Civil permite que el registrador los firme electrónicamente y les reconoce valor probatorio.

Copias certificadas: 0.25 UMA por hoja

La ficha estatal cobra 0.25 UMA por hoja, más el 10 % pro-educación superior que la Ley de Hacienda suma a los derechos del registro. En 2026 son unos $32.26 por hoja; una escritura de 30 hojas sale en unos $968, con dos días de respuesta.

En la versión de la ley difundida por el Congreso, esa casilla no trae número, y la ficha la redacta como «0.25 % del valor de la UMA»; nosotros leemos 0.25 UMA, la misma cuota por hoja que la ley fija a las copias del Registro de Comercio. Además, lo que vale es la liquidación de la oficialía.

Inscripción, propiedad e historia legal

Además del certificado de libertad de gravamen, el artículo 39 del reglamento prevé otras siete certificaciones. Las más pedidas:

• Inscripción y no inscripción. Una prueba que el predio está registrado; la otra, que no lo está. El Código Civil exige la segunda a quien acude a un juez para probar que posee un terreno nunca inscrito.
• No propiedad y única propiedad. La primera acredita que una persona no tiene inmuebles inscritos; para la segunda te piden además los datos registrales del predio.
• Historia legal. Según los requisitos estatales de 2024, reporta cargas y la cadena de titulares de 20 años, contados desde la escritura vigente.

Esos requisitos piden solicitud llenada, recibo de pago en original y copia, identificación vigente, celular y correo. Si falta un papel, cancelan el trámite y solo te avisan por correo.

El sello de folio cerrado

Busca en tu escritura el sello del registro. Si trae una leyenda de inscripción cerrada con folio electrónico, usa ese número; si no, anota número de inscripción, libro y sección, y comprueba que titular, lote, manzana y superficie coincidan.

Sin ningún dato, empieza por la consulta gratuita. La carátula de cada folio guarda la clave catastral, cuando aplica, y el antecedente de libro, así que lleva la clave de tu predio.

Cuánto paga una inscripción y quién la presenta

La inscripción la solicita el notario de la escritura o quien acredite interés legítimo en asegurar ese derecho. El Código Civil acepta testimonios notariales, fallos judiciales con su certificación y contratos privados cuyas firmas validó un juzgado, una autoridad municipal o el propio registrador.

Inscribir una compraventa cuesta 0.75 % del valor más alto entre precio, avalúo y catastro, con tope de 750 UMA, más el 10 %. Si compras casa para vivir y su valor catastral no rebasa 7,500 UMA, la tasa se aplica a la mitad: con un valor de $800,000, unos $3,300. Herencias y donaciones entre cónyuges, ascendientes y descendientes pagan 10 UMA por inmueble. Más en escrituras y sucesión intestamentaria.

Error material, error de concepto y quién paga

Procede si el asiento discrepa del título inscrito:

• Material: un descuido de transcripción (una palabra en lugar de otra, una circunstancia omitida, un nombre o importe mal pasado) que no altera el sentido. Si el título no está en el archivo, lo pides por escrito exhibiendo el tuyo; si el registrador se niega, te explica sus motivos por escrito y queda la vía judicial.
• De concepto: el registrador se formó un juicio equivocado del acto. Se corrige con la conformidad escrita de cada interesado y del registrador, o por orden judicial, con una nueva inscripción que no pagas si el fallo fue suyo.

Si el defecto viene de la escritura y obliga a cancelar la inscripción para hacer otra, la ley cobra 25 % de lo pagado, nunca menos de unos $645. En los 60 días naturales posteriores al registro, el notario puede cambiar hojas del testimonio por 10 UMA con su 10 %, unos $1,290.