Comprar o vender una casa en 2026: el proceso legal paso a paso, quién paga cada impuesto y cómo evitar fraudes

Quién interviene en una compraventa

En la compraventa de una casa participan varias autoridades, cada una con su papel:

• El notario público revisa que quien vende sea el dueño, redacta la escritura, calcula los impuestos y los paga a nombre de las partes. Si tu crédito es del Infonavit, lo eliges de su listado.
• El Registro Público de la Propiedad del estado inscribe la escritura. Según el Código Civil Federal, la venta de un inmueble no surte efectos contra terceros hasta que se registra (art. 2322).
• La tesorería del estado o del municipio cobra el impuesto por adquirir el inmueble y el predial.
• El SAT recibe el ISR que corresponda al vendedor.

Revisa esto antes de dar un solo peso

Pide al vendedor copia de su escritura y de su identificación, y comprueba:

• Que sea el dueño. El nombre de la escritura debe coincidir con el de su INE y con el del certificado del Registro Público.
• Que la casa no tenga gravámenes. Una hipoteca, un embargo o una demanda aparecen en el certificado de libertad de gravamen, que el notario pide al Registro.
• Que esté al corriente. Predial, agua y, en condominio, cuotas de mantenimiento. Un adeudo puede frenar la firma.
• Su estado civil. Si el vendedor se casó por sociedad conyugal y la casa forma parte de ella, pertenece a los dos cónyuges (Código Civil Federal, art. 194), así que ambos tienen que firmar.
• La casa en sí. Profeco recomienda revisar techos, muros, pisos e instalaciones, y pedir por escrito todo lo que te ofrezcan de palabra.

Si encuentras diferencias de domicilio, superficie o clave en los documentos, pide a la notaría que te indique si necesita la cédula catastral para cotejarlas. Para revisar las transmisiones que se han inscrito, consulta el historial registral.

La promesa de compraventa y el anticipo

Muchas operaciones empiezan con un contrato de promesa y un anticipo, mientras se reúne el dinero o se autoriza el crédito. El Código Civil Federal pide que la promesa conste por escrito, contenga los elementos del contrato definitivo y tenga un plazo (art. 2246). Agrega penas para ambas partes y quién paga cada gasto.

El riesgo es que la promesa no te hace dueño. Si el vendedor se niega a escriturar, un juez puede firmar en su lugar; pero si ya le vendió la casa a otra persona de buena fe, solo te queda reclamar daños y perjuicios (art. 2247). Y si vende la misma casa dos veces, gana quien inscribió primero su compra en el Registro (art. 2266).

Para protegerte:

• Firma la promesa con asesoría del notario que hará la escritura.
• Deposita el anticipo en una cuenta a nombre del propietario y pide recibo con el concepto.
• Liquida el resto del precio en la firma, ante el notario.

Si le compras a una desarrolladora, constructora o promotora, la NOM-247-SE-2021 la obliga a darte comprobante del anticipo, a decirte por escrito cómo se devuelve y a usar un contrato registrado ante Profeco, que puedes cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma.

Impuestos: qué paga cada parte

El comprador paga el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI). Lo fija la ley de cada estado y en varios lo cobra el municipio. Ejemplos de 2026:

• Ciudad de México: tarifa progresiva de 11 rangos (Código Fiscal, art. 113): una cuota fija más un factor sobre el excedente que va de 1.446 % a 9.018 %. Se aplica al valor más alto entre el precio, el valor catastral y el avalúo.
• Estado de México: tarifa de 12 rangos con factores de 1.121 % a 3.252 % (Código Financiero, art. 115), sobre el mayor entre el valor catastral y el de operación.
• Nuevo León: 3 % sobre el mayor entre el valor de operación y el catastral (Ley de Hacienda para los Municipios, art. 28 bis), con reducción para vivienda de bajo valor si quien compra es persona física y no tiene otro inmueble en el estado.

Con una base de $2,000,000, las tarifas dan unos $98,200 en la CDMX, unos $37,100 en el Estado de México y $60,000 en Nuevo León. El cálculo exacto lo hace tu notario.

El vendedor paga ISR por la ganancia: precio de venta menos lo que le costó la casa, actualizado, y menos mejoras, gastos notariales, avalúo y comisiones (Ley del ISR, art. 121). El notario calcula ese pago y lo entera al SAT dentro de los 15 días siguientes a la firma; además entera al estado un 5 % de la ganancia, que se descuenta del pago federal (arts. 126 y 127). La venta se reporta después en la declaración anual.

Vender tu casa habitación está exento si el precio no pasa de 700,000 UDIS (unos $6.2 millones con la UDI del 17 de octubre de 2026), la venta se hace ante notario y no usaste esta exención en los tres años anteriores; lo declaras bajo protesta y el notario lo consulta con el SAT (art. 93, fr. XIX). Para probar que ahí vives, el reglamento acepta tu INE, recibos de luz o teléfono fijo, o estados de cuenta con ese domicilio. Por lo que exceda el límite, pagas ISR en proporción.

Ojo. Escriturar por menos del valor real no ahorra lo que parece: en estos estados el ISAI ya se calcula sobre el valor más alto, y si un avalúo supera en más de 10 % el precio pactado, la diferencia cuenta como ingreso del comprador para el ISR (art. 125).

Gastos de notaría y de registro

Aparte de los impuestos están los gastos de escritura: honorarios del notario, derechos del Registro Público, certificados y avalúo. El Código Civil Federal dice que comprador y vendedor pagan por mitad la escritura y el registro, salvo que acuerden otra cosa (art. 2263). Déjalo por escrito en la promesa.

Los derechos de registro los fija cada estado. En la CDMX, inscribir una compraventa cuesta $25,098 en 2026, y hay cuotas menores, desde $2,505, para inmuebles de valor bajo (Código Fiscal, art. 196). Los honorarios del notario no tienen tarifa nacional; en la CDMX los limita un arancel que debe estar a la vista en la notaría. Pide presupuesto desglosado en más de una notaría antes de elegir.

Si compras con crédito

Con crédito, la institución marca parte del camino: pide su propio avalúo, revisa los papeles de la casa y participa en la escritura, que incluye la hipoteca. Si cotizas al Infonavit, empieza por tu precalificación y sigue la guía del crédito Infonavit; si cotizas al ISSSTE, revisa el crédito FOVISSSTE. Si compras a un particular con Infonavit, el vendedor necesitará un estado de cuenta reciente con su CLABE.

Fraudes comunes y cómo evitarlos

• Vendedor falso. Alguien se hace pasar por el dueño con identificaciones alteradas o dice vender con un poder que no puede mostrar completo. Compara su INE con la escritura y con el certificado del Registro, y revisa en la Lista Nominal del INE que su credencial esté vigente.
• Escrituras apócrifas. Una copia de escritura se puede falsificar; lo que vale es lo que diga el Registro Público. Que el notario pida el certificado antes de que entregues dinero.
• Anticipos por transferencia. Desconfía de la casa muy barata que piden «apartar» con un depósito urgente, sobre todo si la cuenta no está a nombre del dueño. Profeco advierte que la presión para depositar y la negativa a mostrar documentos son señales de alarma.
• Notarías inventadas. Busca la notaría en el directorio del Colegio Nacional del Notariado Mexicano y llama al teléfono que aparece ahí, no al del anuncio.

Ya con la casa a tu nombre, algunos registros te avisan de movimientos: el del Estado de México tiene la Alerta Inmobiliaria, que manda un mensaje o un correo cuando se hace un trámite sobre tu inmueble. En la guía del Registro Público verás otras opciones.